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 Perguntas e Respostas Frequentes

 
» 1 – Quando entra em vigor a Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro?
» 2 – Qual o âmbito de aplicação da Lei n.º 79/2014?
» 3 - Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?
» 4 -Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?
» 5 – Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?
» 6 - Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?
» 7 - Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?
» 8 – Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?
» 9 - Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?
» 10 - Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?
» 11 - O que pode o arrendatário fazer?
» 12 - No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?
» 13 - E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?
» 14 - Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?
» 15 - Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?
» 16 - E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?
» 17 - Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos?
» 18 - Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?
» 19 - E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
» 20 - E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?
» 21 - No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
» 22 - No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?
» 23 - O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?
» 24 - Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?
» 25 - Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?
» 26 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
» 27 - No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e de contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser atualizada pelo coeficiente previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006?
» 28 - No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de pagamento da renda, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?
» 29 - Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro?
» 30 - Trâmites do procedimento especial de despejo
» 31 - No caso em que o contrato de arrendamento de duração limitada tenha sido celebrado em 2004, como se opera a respetiva renovação?
» 32 – Quais as especificidades do regime de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais?
» 33 - O que se entende por microempresa?
» 34 - O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria?
   

1 – Quando entra em vigor a Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro?

Nos termos do disposto no seu artigo 9.º, a Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, entra em vigor 30 dias após a sua publicação, ou seja, no dia 18 de janeiro de 2015.

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2 – Qual o âmbito de aplicação da Lei n.º 79/2014?

As alterações da Lei n.º 79/2014 aplicam-se aos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais e não habitacionais, celebrados após 18 de janeiro de 2015, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nesta data, sem prejuízo das seguintes disposições transitórias previstas no artigo 6.º:

a) O n.º 5 do artigo 35.º e o n.º 5 do artigo 54.º da Lei n.º 6/2006, na redação dada pela Lei n.º 79/2014, aplicam-se a todas as atualizações de renda efetuadas ao artigo da Lei n.º 6/2006, alterada pela Lei n.º 31/2012.

b) A nova redação da alínea b) do artigo 16.º do Decreto-Lei no 158/2006, tem natureza interpretativa e produz efeitos desde 1 de janeiro de 2013.

c) As alterações introduzidas pela Lei n.º 79/2014 não se aplicam aos procedimentos pendentes no Balcão Nacional do Arrendamento.

d) As alterações introduzidas pela Lei n.º 79/2014 aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU previstos nos artigos 30.º e seguintes e 50.º e seguintes da Lei n.º 6/2006, alterada pela Lei n.º 31/2012, que se encontram pendentes na data da sua entrada em vigor, com as adaptações constantes dos nºs 2 a 5 do artigo 6.º da Lei n.º 79/2014 e sem prejuízo dos direitos e obrigações decorrentes de atos já praticados nesses procedimentos. Assim:

i. O arrendatário poderá invocar o disposto no artigo 31.º e no artigo 51.º , na redação dada pela Lei n.º 79/2014, mediante comunicação a dirigir ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da sua entrada em vigor, desde que, nesta data, ainda não tenha recebido a resposta do senhorio prevista no n.º 1 do artigo 33.º ou no artigo 52.º , nem tenha terminado o prazo previsto para a mesma;

ii.O arrendatário titular de contrato de arrendamento para fim não habitacional cuja renda já tenha sido atualizada nos termos da alínea b) do n.º 5 do artigo 33.º da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, aplicável por força do disposto no artigo 52.º, poderá invocar as circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 51.º , no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da presente lei, desde que comprove a realização de investimentos no locado ou em equipamento para ele especificamente vocacionados, efetuados nos três anos anteriores à data da entrada em vigor da lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, não podendo o senhorio opor-se, nestes casos, a uma renovação do contrato por um período de três anos;

iii.Os arrendatários podem apresentar reclamação de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado junto do serviço de finanças competente, nos termos do n.º 6 do artigo 31.º, no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da Lei n.º 79/2014.
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3 - Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?

O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de dois anos.

O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.

No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
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4 - Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo da sua duração.
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5 – Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?

O regime de transmissão por morte no arrendamento para habitação prevê que o contrato de arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
 
a) cônjuge com residência no locado;
b) pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
c) ascendente em 1º. grau que com ele convivesse há mais de um ano;
d) filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) filho ou enteado que convivesse com o primitivo arrendatário há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovativo de incapacidade igual ou superior a 60%.
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6 - Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?

O arrendatário não é obrigado a provar anualmente a circunstância de que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco remunerações mínimas nacionais anuais (RMNA), salvo quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano. Sendo este o caso, o arrendatário deve fazer prova dessa circunstância pela mesma forma que está prevista para a prova inicial, até ao dia 30 de setembro do mesmo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância.
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7 - Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?

Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos. Esta situação aplica-se ao caso da transmissão por morte entre os ascendentes que tiverem sobrevivido ao primitivo arrendatário e a quem a posição deste se transmitiu.

Por outro lado, quando a posição do arrendatário se transmita para filho ou enteado - à exceção do caso de se tratar de filho ou enteado, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% - com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou de cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.
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8 – Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?

No que diz respeito à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais, o arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, exerça profissão liberal ou explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.
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9 - Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia:

a) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato que pretende;
b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da referida caderneta predial;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar essa resposta, ou seja, indicar expressamente as opções de que dispõe o arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto e pela lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro (ver FAQ 11 infra);
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta, ou seja, o rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, bem como a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos nos termos referidos no artigo 32.º do NRAU.
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das referidas circunstâncias

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10 - Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?

O arrendatário tem o prazo de 30 dias, a contar da receção da comunicação do senhorio, para responder.
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11 - O que pode o arrendatário fazer?

Na resposta, o arrendatário, pode:

a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio contrapondo novo valor, tipo e duração do contrato;
c) pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato proposto pelo senhorio;
d) denunciar o contrato.

O arrendatário deve ainda, sendo caso disso, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

No prazo de 30 dias, o arrendatário pode reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, junto do serviço de finanças competente. A referida reclamação não suspende a atualização da renda, mas quando determine a diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação, pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.

O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição da renda não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo acordo das partes ou cessação do contrato.

A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato, ficando este submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao termo do prazo de 30 dias referido nos n.ºs 1 e 2 do artigo 31 do NRAU.

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12 - No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?

Neste caso, a renda é atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU, a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção da resposta.

Quanto ao tipo e duração do contrato, ele considera-se celebrado pelo período de cinco anos, no caso de não se verificar acordo entre senhorio e arrendatário ou no silêncio das partes.
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13 - E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?

O arrendatário pode opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros.

Se o arrendatário manifestar oposição ao valor da renda proposta pelo senhorio mas não apresentar novo valor essa oposição vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.

A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

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14 - Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?

O senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta do arrendatário deve comunicar se aceita ou não a proposta, sendo que a falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

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15 - Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?

No caso de o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário, a renda é atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio ou do termo do prazo de 30 dias que este dispõe para responder à contraposta do arrendatário.

No que diz respeito ao tipo ou duração do contrato, verificando-se o silêncio ou a falta de acordo entre as partes, ele considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.

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16 - E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?

Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o contrato, pagando a este uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das rendas propostas por cada um deles.

Em alternativa, pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, caso em que o contrato se considerará celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos, a contar da referida comunicação. A alínea a) citada refere que o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, sendo este, nos termos da alínea b), igualmente citada, o que corresponder à avaliação realizada nos termos do artigo 38.º e seguintes do CIMI.

No caso de arrendatários com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e de idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, aplicam-se as regras especialmente previstas nos artigos 35.º e 36.º do NRAU.

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17 - Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos?

A denúncia do senhorio produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

Este prazo de seis meses é, contudo, alargado até 1 ano, no caso de arrendatário que tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ano ou o 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, mantendo-se a obrigação de o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

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18 - Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?

No período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatário, consoante a que for mais elevada.

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19 - E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?

O arrendatário, na sua resposta ao processo de atualização da renda desencadeado pelo senhorio, pode invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC), inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), caso em que a atualização da renda corresponderá, durante um período transitório de 5 anos, a máximos de 10% do RABC, quando o rendimento do agregado familiar for inferior a 500 euros mensais, 17% do RABC quando o rendimento do agregado familiar for inferior a € 1500 mensais ou a 25%, nos restantes casos.

A atualização referida terá, em todos os casos, o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel.

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20 - E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?

Caso o arrendatário na sua resposta, invoque, e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%, poderá haver lugar a atualização de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel, exceto se se verificar simultaneamente uma situação de carência económica.

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21 - No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?

Neste caso não há lugar à atualização da renda e o arrendatário dispõe de 3 meses para desocupar o locado, sendo de 2 meses a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário o prazo de produção de efeitos da denúncia e de 1 mês o prazo para desocupar e entregar a habitação.

Neste caso, o arrendatário tem direito à compensação pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento e ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio. 

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22 - No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?

Tratando-se de um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais anterior ao RAU, tendo o arrendatário idade igual ou superior a 65 anos ou sendo portador de uma incapacidade igual ou superior a 60%, ele só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, aplicando-se no que respeita ao valor da renda o disposto no artigo 36.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pela da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto e pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro. Não sendo o acordo possível, e tendo o arrendatário invocado a sua condição relativa à idade ou deficiência, o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo que o senhorio apenas pode atualizar a renda recorrendo ao critério agora estabelecido, isto é, o valor da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado determinado nos termos do CIMI.

Se o arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, a atualização não poderá ser superior a 10% do RABC, quando o rendimento do agregado familiar for inferior a 500 euros mensais, a 17% do RABC quando o rendimento do agregado familiar for inferior a € 1500 mensais ou a um máximo de 25%, nos restantes casos.

Estas atualizações de renda têm como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado e vigoram por um período de 5 anos.

Findo o período de 5 anos, o valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, não podendo o arrendatário invocar que o RABC é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais e o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes. Neste caso o arrendatário poderá ter direito a uma resposta social, a definir em diploma próprio. 

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23 - O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?

Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância de que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco remunerações mínimas nacionais anuais (RMNA), o arrendatário faz prova dessa circunstância pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância.

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24 - Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?

A definição de agregado familiar é importante para efeito de se apurar o RABC. Assim, de acordo com o disposto no artigo 2.º do DL 158/2006, considera-se agregado familiar, em cada ano, o conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário e pelas seguintes pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação: cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes; cônjuge ou ex-cônjuge e os dependentes a seu cargo; pessoa que com o arrendatário viva em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes; ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos.

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25 - Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?

O arrendamento para fins habitacionais na sequência da morte do primitivo arrendatário continua a poder ser transmitido para os seus descendentes. Com efeito, se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado antes da entrada em vigor do NRAU (antes de Junho de 2006) o arrendamento pode transmitir-se para o filho ou enteado do primitivo arrendatário com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior. Neste caso o contrato ficará sujeito ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.º ano ou 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos.

A transmissão para filho ou enteado com deficiência igual ou superior a 60% não está condicionada à idade ou maioridade mas só se verificará para descendente que convivesse com o primitivo arrendatário há mais de um ano.

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26 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?

Nas alterações ao NRAU prevê-se uma agilização no procedimento de denúncia do contrato de arrendamento para habitação celebrado por duração indeterminada quando o senhorio pretenda proceder à demolição ou a realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado.

A denúncia do senhorio deverá ser feita mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa o fundamento da denúncia.

A denúncia tendo por base o referido fundamento, para ser eficaz, deverá ser acompanhada dos seguintes documentos:

a) comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, e
b) termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação do locado.

A denúncia é confirmada mediante comunicação ao arrendatário, sob pena de ineficácia, sendo acompanhada de:

a) alvará de licença de obras ou título de comunicação prévia;
b) documento emitido pela câmara municipal que ateste que a operação urbanística constitui uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos sempre que tal não resulta da licença de obras ou do título de comunicação prévia.

A denúncia nesta situação obriga o senhorio, mediante acordo, e em alternativa, ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargo.

Nas situações em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, na falta de acordo das partes, o senhorio é obrigado a garantir o realojamento do arrendatário ou do subarrendatário autorizado nos termos atrás descritos.

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27 - No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e de contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser atualizada pelo coeficiente previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006?

Nos contratos de arrendamento urbano para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como nos contratos para fins não habitacionais celebrados após a entrada em vigor do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de setembro, haverá lugar à atualização anual da renda feita em função da inflação, de acordo com o coeficiente publicado anualmente em Diário da República.

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28 - No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de pagamento da renda, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?

A mora pelo arrendatário igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do mesmo, confere ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento. O arrendatário poderá fazer cessar a mora, no prazo de um mês, sendo que esta faculdade só poderá ser utilizada uma única vez, com referência a cada contrato.

O senhorio deverá desencadear a resolução do contrato mediante o envio de comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida, por uma das seguintes formas:

a) notificação avulsa;
b) contacto pessoal através de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execução);
c) escrito assinado e remetido pelo senhorio.

Prevê-se também ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, no caso do arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, com referência a cada contrato.

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29 - Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro?

Através da alteração ao NRAU operada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, criou-se um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou naquela que resultou do acordo das partes. Este procedimento aplica-se às seguintes situações:

a) resolução do contrato por comunicação, com fundamento no não pagamento de renda, igual ou superior a dois meses, ou por mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, no período de 12 meses;
b) revogação;
c) caducidade do contrato por decurso do prazo;
d) cessação por oposição à renovação;
e) cessação por denúncia para habitação do senhorio/filhos, para obras profundas ou, ainda, por livre denúncia (alínea c) do art.º 1101.º do CC);
f) por denúncia do arrendatário.

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30 - Trâmites seguidos pelo procedimento especial de despejo

Com competência em todo o território nacional, foi criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo. Este procedimento é constituído pelas seguintes fases:

a) O senhorio apresenta o requerimento de despejo, junto do BNA;
b) O BNA promove a notificação do arrendatário;
c) Se o arrendatário não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite o título de desocupação do imóvel, com base no qual o senhorio pode proceder ao despejo imediato, só havendo intervenção do tribunal quando o arrendatário se recuse a entregar o imóvel;
d) Se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo, alegando que não se verifica o fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, para o qual é necessário a prestação da caução, o pagamento da taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.

Releve-se que o procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente aos contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos e IRS ou IRC.

Decorre do acima referido que no âmbito do procedimento especial de despejo só é obrigatória a constituição de advogado no caso de dedução de oposição ao requerimento de despejo e atos subsequentes.
Informações adicionais sobre os trâmites a observar no âmbito do procedimento especial de despejo podem ser obtidas em www.bna.mj.pt

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31 - No caso em que o contrato de arrendamento de duração limitada tenha sido celebrado em 2004, como se opera a respetiva renovação?

Se se tratar de um contrato para fins habitacionais, de duração limitada, celebrado na vigência do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 do Outubro, ou, no caso de contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, a renovação é automática no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, em ambos os casos se outro superior não tiver sido previsto.

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32 – Quais as especificidades do regime de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais?

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio que deve comunicar ao arrendatário:

a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta , ou seja:

i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
ii) opor-se ao valor da renda proposto por este contrapondo outro valor;
iii) Pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
iv) Denunciar o contrato de arrendamento.

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta e no mesmo prazo, bem como a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, ou seja:

i) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
ii) Que a mesma tem sede no locado e é uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal;
iii) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho.

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das referidas circunstâncias.

O arrendatário pode, no prazo de 30 dias, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado junto do serviço de finanças competente, a qual não suspende a atualização da renda mas quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à respetiva recuperação pelo arrendatário desde a data em que foi devida a renda atualizada.
O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição da renda não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo acordo das partes ou cessação do contrato.

No caso de o arrendatário invocar uma das referidas circunstâncias, o contrato só fica submetido ao NRAU, mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. No período de cinco anos, o valor da renda é determinado de acordo com os seguintes critérios:

a) o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do locado;
b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.

Nos anos seguintes ao da invocação de uma das circunstâncias acima indicadas, o arrendatário faz prova da circunstância pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se dessa circunstância.

Findo o período de cinco anos, o senhorio pode iniciar novo processo de atualização da renda, sendo que o arrendatário não poderá invocar novamente quaisquer das circunstâncias supra referidas. No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de três anos.

Durante o referido período de três anos e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda de acordo com os seguintes critérios, com aplicação dos coeficientes de atualização anual:

a) o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do locado;
b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.

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33 - O que se entende por microempresa?

Microempresa é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:

a) Total do balanço: € 2 000 000;
b) Volume de negócios líquido: € 2 000 000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: 10.

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34 - O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria?

Sim. O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada, quando necessite da habitação para ele próprio ou para os seus descendentes em 1.º grau.

O referido direito de denúncia depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

Contudo, importa referir que, nos casos de contratos de arrendamento celebrados em data anterior ao NRAU (junho de 2006), ainda que se encontrem preenchidos todos os requisitos para a denúncia do contrato, para que aí possa residir, o senhorio não o poderá fazer, sempre que se verifique alguma das seguintes situações em relação ao arrendatário ou subarrendatário autorizado:

a) ter idade igual ou superior a 65 anos;
b) encontrar-se em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho. 

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