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 Perguntas e Respostas Frequentes

 
» 1 – Quando entra em vigor a Lei n.º 43/2017, de 14 de junho?
» 2 – Qual o âmbito de aplicação da Lei n.º 43/2017, de 14 de junho?
» 3 - Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?
» 4 -Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?
» 5 – Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?
» 6 - Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?
» 7 - Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?
» 8 – Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?
» 9 - Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?
» 10 - Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?
» 11 - O que pode o arrendatário fazer?
» 12 - No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?
» 13 - E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?
» 14 - Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?
» 15 - Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?
» 16 - E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?
» 17 - Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos?
» 18 - Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?
» 19 - E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?
» 20 - E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?
» 21 - No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?
» 22 - No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?
» 23 - O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?
» 24 - Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?
» 25 - Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?
» 26 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?
» 27 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%?
» 28 - No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e de contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser atualizada pelo coeficiente previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006?
» 29 - No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de pagamento da renda, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?
» 30 - Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro?
» 31 - Trâmites do procedimento especial de despejo
» 32 - No caso em que o contrato de arrendamento de duração limitada tenha sido celebrado em 2004, como se opera a respetiva renovação?
» 33 – Quais as especificidades do regime de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais?
» 34 - O que se entende por microempresa?
» 35 - O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria?
   

1 – Quando entra em vigor a Lei n.º 43/2017, de 14 de junho?

Nos termos do disposto no seu artigo 8.º, a Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja, no dia 15 de junho de 2017.

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2 – Qual o âmbito de aplicação da 43/2017, de 14 de junho?

As alterações introduzidas pela Lei n.º 43/2017 aos artigos 9.º, 10.º, 12.º, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aos artigos 1083.º, 1084.º, 1094.º e 1103.º do Código Civil, e aos artigos 4.º, 6.º e 8.º do Decreto – Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, bem como o aditamento do artigo 9.º A a este último diploma, são aplicáveis aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data.
As novas redações aos artigos 35.º, 36.º e 54.º, o aditamento do artigo º 57.º A, todos da Lei n.º 6/2006, bem como a alteração ao artigo 25.º do Decreto – Lei n.º 157/2006, são apenas aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321 - B/90, de 15 de outubro e a contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.
No entanto, cumpre referir que a novas redações só serão aplicáveis quando os factos a que se referem subsistam e possam produzir o efeito pretendido na sua vigência, isto é, se o facto ocorreu no domínio das anteriores versões da norma e já produziu os seus efeitos não lhe é aplicável a disposição agora em vigor.
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3 - Que tipos de contrato de arrendamento podem ser celebrados?

O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de dois anos.

O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.

No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.
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4 - Qual a forma exigível para a celebração do contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo da sua duração.
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5 – Qual é o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para habitação?

O regime de transmissão por morte no arrendamento para habitação prevê que o contrato de arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
 
a) cônjuge com residência no locado;
b) pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
c) ascendente em 1º. grau que com ele convivesse há mais de um ano;
d) filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) filho ou enteado que convivesse com o primitivo arrendatário há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovativo de incapacidade igual ou superior a 60%.
 
No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/60 de 15 de outubro, o arrendamento não caduca, por morte do primitivo arrendatário realojado por motivos de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem á desocupação do locado, transmitindo-se nos termos gerais da lei.
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6 - Em que casos não se verifica o direito à transmissão por morte, no arrendamento para habitação, nos termos referidos na resposta anterior?

O direito à transmissão por morte não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.
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7 - Que outras especificidades quanto ao regime de transmissão por morte do primitivo arrendatário, no arrendamento para habitação?

Quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos. Esta situação aplica-se ao caso da transmissão por morte entre os ascendentes que tiverem sobrevivido ao primitivo arrendatário e a quem a posição deste se transmitiu.

Por outro lado, quando a posição do arrendatário se transmita para filho ou enteado - à exceção do caso de se tratar de filho ou enteado, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% - com menos de um ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior, o contrato fica submetido ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou de cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.
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8 – Qual o regime aplicável à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais?

No que diz respeito à transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais, o arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, exerça profissão liberal ou explore, em comum com o arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.
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9 - Modo como o senhorio deverá proceder para desencadear o mecanismo de atualização da renda?

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia:

a) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato que pretende;
b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da referida caderneta predial;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar essa resposta, ou seja, indicar expressamente as opções de que dispõe o arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto e pela lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro (ver FAQ 11 infra);
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta, ou seja, o rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, bem como a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos nos termos referidos no artigo 32.º do NRAU.
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das referidas circunstâncias

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10 - Qual o prazo de resposta, à proposta do senhorio, de que dispõe o arrendatário?

O arrendatário tem o prazo de 30 dias, a contar da receção da comunicação do senhorio, para responder.
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11 - O que pode o arrendatário fazer?

Na resposta, o arrendatário, pode:

a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio contrapondo novo valor, tipo e duração do contrato;
c) pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato proposto pelo senhorio;
d) denunciar o contrato.

O arrendatário deve ainda, sendo caso disso, invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

No prazo de 30 dias, o arrendatário pode reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, junto do serviço de finanças competente. A referida reclamação não suspende a atualização da renda, mas quando determine a diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação, pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.

O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição da renda não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo acordo das partes ou cessação do contrato.

A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato, ficando este submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do segundo mês seguinte ao termo do prazo de 30 dias referido nos n.ºs 1 e 2 do artigo 31 do NRAU.

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12 - No caso de o arrendatário aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, o que acontece?

Neste caso, a renda é atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU, a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção da resposta.

Quanto ao tipo e duração do contrato, ele considera-se celebrado pelo período de cinco anos, no caso de não se verificar acordo entre senhorio e arrendatário ou no silêncio das partes.
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13 - E não concordando com os termos apresentados pelo senhorio, como pode o arrendatário opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos e quais as consequências dessa oposição?

O arrendatário pode opor-se ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros.

Se o arrendatário manifestar oposição ao valor da renda proposta pelo senhorio mas não apresentar novo valor essa oposição vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.

A falta de resposta do senhorio vale como aceitação da renda, do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

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14 - Qual o prazo de que dispõe o senhorio para responder à contraproposta/oposição do arrendatário?

O senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta do arrendatário deve comunicar se aceita ou não a proposta, sendo que a falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário.

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15 - Se o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário?

No caso de o senhorio aceitar o valor da renda contraposto pelo arrendatário, a renda é atualizada e o contrato fica submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da receção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio ou do termo do prazo de 30 dias que este dispõe para responder à contraposta do arrendatário.

No que diz respeito ao tipo ou duração do contrato, verificando-se o silêncio ou a falta de acordo entre as partes, ele considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.

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16 - E se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário?

Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o contrato, pagando a este uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das rendas propostas por cada um deles.

Em alternativa, pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU, caso em que o contrato se considerará celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos, a contar da referida comunicação. A alínea a) citada refere que o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, sendo este, nos termos da alínea b), igualmente citada, o que corresponder à avaliação realizada nos termos do artigo 38.º e seguintes do CIMI.

No caso de arrendatários com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e de idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, aplicam-se as regras especialmente previstas nos artigos 35.º e 36.º do NRAU.

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17 - Se o senhorio pretender denunciar o contrato, qual o prazo para a respetiva produção de efeitos?

A denúncia do senhorio produz efeitos no prazo de seis meses a contar da receção da correspondente comunicação, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

Este prazo de seis meses é, contudo, alargado até 1 ano, no caso de arrendatário que tenha a seu cargo filho ou enteado menor de idade ou que, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ano ou o 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, mantendo-se a obrigação de o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.

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18 - Qual a renda que vigora no período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia?

No período compreendido entre a receção da comunicação pela qual o senhorio denuncia o contrato e a produção de efeitos da denúncia vigora a renda antiga ou a renda proposta pelo arrendatário, consoante a que for mais elevada.

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19 - E no caso de se tratar de arrendatário com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), como proceder?

O arrendatário, na sua resposta ao processo de atualização da renda desencadeado pelo senhorio, pode invocar e comprovar que o seu agregado familiar tem um rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste no prazo de oito anos a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário.

No referido período transitório de oito anos, a renda pode ser atualizada da seguinte forma:

a) O valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
b) O valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;
c) O valor atualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social:

i. A um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a);
ii. A um máximo de 17% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1500 mensais;
iii. A um máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 1000 mensais;
iv. A um máximo de 13% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 750 mensais;
v. A um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite previsto na alínea a), no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a (euro) 500 mensais.

Findo o período de oito anos o senhorio pode promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e no silêncio ou falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, período de cinco anos.

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20 - E no caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%?

Caso o arrendatário na sua resposta, invoque, e comprove ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60%, poderá haver lugar a atualização de renda pelo valor negociado ou pelo valor do locado determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel, exceto se se verificar simultaneamente uma situação de carência económica (agregado familiar tem um RABC inferior a cinco RMNA), situação em que o valor da renda é determinado nos termos da resposta anterior e vigora por um período de 10 anos, correspondente ao valor da primeira renda devida.

Findo o período de dez anos, o senhorio pode atualizar a renda, no entanto, a transição do contrato para o NRAU depende de acordo entre as partes.

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21 - No caso de o arrendatário, em resposta à iniciativa do senhorio para transição para o NRAU e atualização da renda, pretender denunciar o contrato, como deve proceder?

Neste caso não há lugar à atualização da renda e o arrendatário dispõe de 3 meses para desocupar o locado, sendo de 2 meses a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário o prazo de produção de efeitos da denúncia e de 1 mês o prazo para desocupar e entregar a habitação.

Neste caso, o arrendatário tem direito à compensação pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento e ainda que as obras não tenham sido autorizadas pelo senhorio. 

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22 - No caso de um contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e em que o arrendatário tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, como se processa a transição para o NRAU e a atualização da renda?

Caso o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes.

O valor das rendas, findo o prazo de 10 anos a contar da primeira renda devida, pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, pese embora o arrendatário não possa invocar que o RABC é inferior a cinco RMNA, poderá ter direito ao subsídio de renda, atualmente previsto no Decreto – Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto.
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23 - O arrendatário de um contrato para habitação tem de comprovar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA nos anos seguintes ao da invocação dessa condição?

Nos anos seguintes ao da invocação da circunstância de que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco remunerações mínimas nacionais anuais (RMNA), o arrendatário faz prova dessa circunstância pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela circunstância.

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24 - Qual a definição de agregado familiar para a determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC)?

A definição de agregado familiar é importante para efeito de se apurar o RABC. Assim, de acordo com o disposto no artigo 2.º do DL 158/2006, considera-se agregado familiar, em cada ano, o conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário e pelas seguintes pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação: cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes; cônjuge ou ex-cônjuge e os dependentes a seu cargo; pessoa que com o arrendatário viva em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes; ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos.

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25 - Sou arrendatário titular de um contrato de arrendamento antigo. Com as alterações ao NRAU permite-se a transmissão do arrendamento para os filhos?

O arrendamento para fins habitacionais na sequência da morte do primitivo arrendatário continua a poder ser transmitido para os seus descendentes. Com efeito, se o contrato de arrendamento tiver sido celebrado antes da entrada em vigor do NRAU (antes de Junho de 2006) o arrendamento pode transmitir-se para o filho ou enteado do primitivo arrendatário com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior. Neste caso o contrato ficará sujeito ao NRAU na data em que aquele adquirir a maioridade ou, caso frequente o 11.º ano ou 12.º ano de escolaridade ou cursos de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de dois anos.

A transmissão para filho ou enteado com deficiência igual ou superior a 60% não está condicionada à idade ou maioridade mas só se verificará para descendente que convivesse com o primitivo arrendatário há mais de um ano.

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26 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras?

A denúncia do senhorio deverá ser feita mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, devendo da mesma, sob pena de não ser eficaz, constar de forma expressa o fundamento da denúncia, bem como ser acompanhada dos seguintes documentos:

 

a) Comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado,
b) Termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação do locado;
c) De cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio, bem como de documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística, nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação.

A denúncia é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de:

a) Comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou
b) Comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.

A denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa:

a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;
b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Nos casos em que não haja acordo há lugar ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado.

A indeminização deve ser pagar metade após a confirmação da denúncia e o restante no ato de entrega do locado.

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27 - O senhorio pode denunciar o contrato para obras quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%??

A comunicação para efeitos de denúncia, para além dos elementos e documentos constantes da resposta anterior, deve conter o local destinado ao realojamento e a respetiva renda propostos, bem como o prazo legalmente previsto para a resposta e a indicação de que falta de resposta do arrendatário vale como opção pelo realojamento e aceitação do local a tal destinado e renda propostos pelo senhorio.

O arrendatário pode optar pelo:

a) Realojamento, em condições análogas às que este já detinha, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior;
b) Pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado.

O senhorio, na falta de acordo entre as partes, é obrigado a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior.

No caso de haver lugar ao realojamento, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário ou não havendo resposta do termo do prazo para o efeito, sob pena de ineficácia da denúncia do contrato primitivo.

Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o senhorio pode comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia do contrato, quando esta tenha por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, opta por suspender a execução desse contrato pelo período necessário à execução das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período.

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28 - No caso de contratos de arrendamento para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro e de contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, a renda pode ser atualizada pelo coeficiente previsto no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006?

Nos contratos de arrendamento urbano para habitação celebrados após a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como nos contratos para fins não habitacionais celebrados após a entrada em vigor do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de setembro, haverá lugar à atualização anual da renda feita em função da inflação, de acordo com o coeficiente publicado anualmente em Diário da República.

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29 - No caso de se verificar incumprimento do contrato de arrendamento, por falta de pagamento da renda, pode o senhorio fazer cessar o referido contrato?

A mora pelo arrendatário igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do mesmo, confere ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento. O arrendatário poderá fazer cessar a mora, no prazo de um mês, sendo que esta faculdade só poderá ser utilizada uma única vez, com referência a cada contrato.

O senhorio deverá desencadear a resolução do contrato mediante o envio de comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida, por uma das seguintes formas:

a) notificação avulsa;
b) contacto pessoal através de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execução) comprovadamente mandatados para o efeito;
c) escrito assinado e remetido pelo senhorio.

Prevê-se também ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, no caso do arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, com referência a cada contrato.

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30 - Em que consiste o procedimento especial de despejo, criado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro?

Através da alteração ao NRAU operada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, criou-se um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou naquela que resultou do acordo das partes. Este procedimento aplica-se às seguintes situações:

a) resolução do contrato por comunicação, com fundamento no não pagamento de renda, igual ou superior a dois meses, ou por mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, no período de 12 meses;
b) revogação;
c) caducidade do contrato por decurso do prazo;
d) cessação por oposição à renovação;
e) cessação por denúncia para habitação do senhorio/filhos, para obras profundas ou, ainda, por livre denúncia (alínea c) do art.º 1101.º do CC);
f) por denúncia do arrendatário.

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31 - Trâmites seguidos pelo procedimento especial de despejo

Com competência em todo o território nacional, foi criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo. Este procedimento é constituído pelas seguintes fases:

a) O senhorio apresenta o requerimento de despejo, junto do BNA;
b) O BNA promove a notificação do arrendatário;
c) Se o arrendatário não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite o título de desocupação do imóvel, com base no qual o senhorio pode proceder ao despejo imediato, só havendo intervenção do tribunal quando o arrendatário se recuse a entregar o imóvel;
d) Se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo, alegando que não se verifica o fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, para o qual é necessário a prestação da caução, o pagamento da taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.

Releve-se que o procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado relativamente aos contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos e IRS ou IRC.

Decorre do acima referido que no âmbito do procedimento especial de despejo só é obrigatória a constituição de advogado no caso de dedução de oposição ao requerimento de despejo e atos subsequentes.
Informações adicionais sobre os trâmites a observar no âmbito do procedimento especial de despejo podem ser obtidas em www.bna.mj.pt

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32 - No caso em que o contrato de arrendamento de duração limitada tenha sido celebrado em 2004, como se opera a respetiva renovação?

Se se tratar de um contrato para fins habitacionais, de duração limitada, celebrado na vigência do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 do Outubro, ou, no caso de contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, a renovação é automática no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, em ambos os casos se outro superior não tiver sido previsto.

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33 – Quais as especificidades do regime de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais?

A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio que deve comunicar ao arrendatário:

a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta , ou seja:

i) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
ii) opor-se ao valor da renda proposto por este contrapondo outro valor;
iii) Pronunciar-se quanto ao tipo e ou à duração do contrato propostos pelo senhorio;
iv) Denunciar o contrato de arrendamento.

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta e no mesmo prazo, bem como a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, ou seja:

i) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa;
ii) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional;
iii) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho;
iv) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico.

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das referidas circunstâncias.

O arrendatário pode, no prazo de 30 dias, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado junto do serviço de finanças competente, a qual não suspende a atualização da renda mas quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à respetiva recuperação pelo arrendatário desde a data em que foi devida a renda atualizada.
O montante a deduzir a título de recuperação da diminuição da renda não pode ultrapassar, em cada mês, metade da renda devida, salvo acordo das partes ou cessação do contrato.

No caso de o arrendatário invocar uma das referidas circunstâncias, o contrato só fica submetido ao NRAU, mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário. No período de dez anos, o valor da renda é determinado de acordo com os seguintes critérios:

a) o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do locado;
b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.

Nos anos seguintes ao da invocação de uma das circunstâncias acima indicadas, o arrendatário faz prova da circunstância pela mesma forma e até ao dia 30 de setembro, quando essa prova lhe seja exigida pelo senhorio até ao dia 1 de setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se dessa circunstância.

 

Findo o período de dez anos, o senhorio pode iniciar novo processo de atualização da renda, sendo que o arrendatário não poderá invocar novamente quaisquer das circunstâncias supra referidas. No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de cinco anos.

Durante o referido período de cinco anos e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda de acordo com os seguintes critérios, com aplicação dos coeficientes de atualização anual:

 

a) o valor atualizado da renda tem como limite máximo 1/15 do valor do locado;
b) o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.

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34 - O que se entende por microempresa?

Microempresa é a empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes:

a) Total do balanço: € 2 000 000;
b) Volume de negócios líquido: € 2 000 000;
c) Número médio de empregados durante o exercício: 10.

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35 - O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria?

Sim. O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada, quando necessite da habitação para ele próprio ou para os seus descendentes em 1.º grau.

O referido direito de denúncia depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

Contudo, importa referir que, nos casos de contratos de arrendamento celebrados em data anterior ao NRAU (junho de 2006), ainda que se encontrem preenchidos todos os requisitos para a denúncia do contrato, para que aí possa residir, o senhorio não o poderá fazer, sempre que se verifique alguma das seguintes situações em relação ao arrendatário ou subarrendatário autorizado:

a) ter idade igual ou superior a 65 anos;
b) encontrar-se em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho. 

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