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Anuário Imobiliário&Energético 2012
PHMS

Co-financiado por: POSC  
Fundos Estruturais CE
Aspectos Jurídicos

Aquisição de Habitação

Antes de proceder à aquisição de habitação tenha em particular atenção o seguinte:

Conservatória do Registo Predial

O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Na Conservatória do Registo Predial da área onde se situa o imóvel poderá saber, entre outros, se:
- O imóvel está registado em nome daquele que se apresenta como proprietário do mesmo;
- Não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros;
- O imóvel ou a fracção não está sujeito a qualquer usufruto, ou outro ónus ou encargo (por exemplo servidão de vistas, acção judicial) a favor de terceiros.

 

Serviço de Finanças 

No Serviço de Finanças importa igualmente verificar se:
- O imóvel se encontra arrendado;
- E, no caso de se tratar de aquisição de habitação usada, se o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) está regularizado.

Câmara Municipal

Na Câmara Municipal respectiva :
- Poderá consultar o plano director municipal, os planos de urbanização ou de pormenor da zona, de forma a conhecer o que está programado para a zona envolvente à do imóvel pretendido adquirir;
- Deverá requerer a licença de utilização do imóvel.

Numa Instituição Bancária

Para efeitos de aquisição de 1ª. ou 2ª. habitação, nova ou usada, para residir ou arrendar, pode recorrer ao Crédito à Habitação. São actualmente dois os regimes de crédito em vigor: regime geral e regime deficiente.
O seu pedido de empréstimo no banco deverá ser instruído com um conjunto de documentação, a saber: fotocópias da caderneta predial e da certidão do registo, plantas de localização e de fogo, identificação da composição do agregado familiar e comprovativo dos rendimentos auferidos. Para efeitos de decisão, quanto à aprovação e condições do empréstimo, o banco procederá, ainda, à prévia avaliação do imóvel.
No acto de celebração do contrato-promessa de compra e venda é aconselhável acautelar a sua resolução, por eventual não aprovação de crédito, bem como garantir que o prazo para a realização da escritura pública de compra e venda seja o razoável à tomada de decisão pela instituição bancária.

Poderá ainda recorrer a Crédito à Habitação, para efeitos de realização de obras de conservação, manutenção ou renovação, quer as mesmas se realizem na fracção quer nas partes comuns.

Administração do Condomínio

Se o prédio onde se localiza a fracção tiver constituida administração de condomínio deverá, junto desta, requerer informação relativa ao valor da respectiva quota. Deverá ainda apurar a eventual situação de dívida e de encargos assumidos.

Contrato-Promessa de Compra e Venda

Para formalizar a sua decisão de aquisição de habitação deverá celebrar o contrato-promessa de compra e venda. Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes, e conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes vendedor e comprador e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou construção. O contrato-promessa é um documento essencial já que regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o negócio, no período que medeia entre a data da sua celebração e a da realização da escritura pública de compra e venda.

São requisitos do contrato-promessa:

- A identificação dos promitentes vendedor e comprador, com indicação do estado civil, residência, número de bilhete de identidade e de contribuinte fiscal de que se é portador;
- A identificação do imóvel, da qual conste a localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afectas à fracção ou imóvel (ex.garagem, arrecadação), inscrição matricial e descrição predial;
- O preço da aquisição e a forma de pagamento, o valor do pagamento a título de sinal do qual, através desse instrumento, será dada quitação e a calendarização dos respectivos reforços, se a eles houver lugar;
- Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos;
- A data da realização da escritura pública de compra e venda;
- Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser celebrada na data estipulada;
- Licença de utilização ou de construção ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal ou declaração que a substitua. 

Preste Especial Atenção

Em caso de não cumprimento do contrato-promessa por facto imputável ao promitente comprador, o promitente vendedor tem direito de fazer suas as quantias entregues, a título de sinal. Atente-se que a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente vendedor têm carácter de sinal.
Se, inversamente, a culpa for imputável ao promitente vendedor, este fica obrigado a restituir ao promitente comprador o sinal em dobro.
Na compra e venda de edifício ou fracção autónoma já construido ou a construir não podem as partes afastar o recurso à execução específica, o que traduz a possibilidade de se obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, obrigando as partes a celebrar o contrato prometido nos termos contratualmente acordados.

Registos Provisórios e Seguros 

Após a aprovação do empréstimo deverá proceder, na Conservatória do Registo Predial da área onde se situa o imóvel, aos registos provisórios da transmissão da propriedade a seu favor e da hipoteca a favor do banco. Estes registos são válidos por seis meses, a contar da data da formalização do pedido e o seu custo é suportado pelo promitente comprador.
O banco exigir-lhe-á, igualmente, um seguro de vida dos subscritores do empréstimo e um seguro de incêndio do imóvel a financiar.

Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Antes da realização da escritura pública de compra e venda, e no caso de não estar abrangido pelo regime de isenção, deverá proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), que é calculado por uma taxa correspondente ao valor de aquisição do imóvel. A liquidação do imposto é provisória, podendo vir a ser corrigida oficiosamente pela Administração Fiscal após a transmissão do imóvel, logo que seja efectuada a avaliação definitiva do mesmo nos termos e com base nas regras do Imposto Municipal sobre Imóveis.
O IMT incide também sobre a celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis, sempre que o promitente adquirente possa ceder a sua posição contratual a terceiro e desde tal esteja clausulado no respectivo contrato.  

Documentos para Escritura

Chegada a altura de realizar a escritura pública de compra e venda no notário, necessita de reunir a seguinte documentação :
- Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial com antecedência não superior a seis meses;
- No caso de recurso a crédito à habitação cópia, autenticada pela Conservatória do Registo Predial onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos provisórios da transmissão de propriedade do imóvel a seu favor e da hipoteca a favor da entidade bancária.Os registos caducam seis meses após o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para evitar os custos de novos pedidos;
- Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, documento da Câmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renúncia do Estado ao direito de preferência;
- caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial emitida com antecedência não superior a um ano (a DGCI disponibiliza a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt);
- no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo do Serviço de Finanças, com antecedência não superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco;
- Licença de utilização do imóvel, se a construção do mesmo tiver sido concluida após 13/08/1951;
- Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Havendo lugar a isenção deste imposto, dependente de reconhecimento prévio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento;
- Ficha técnica da habitação, quando a finalidade é aquisição de imóvel destinado a habitação, a construção do imóvel tenha sido concluída após 13/08/1951 e, à data de 30/03/2004, não exista licença de utilização ou requerimento apresentado para a sua emissão.
- Apólices do seguro do imóvel e de vida.

No momento da realização da escritura pública de compra e venda e, no caso de haver lugar a recurso ao crédito, têm lugar dois tipos de contratos: um contrato de mútuo com hipoteca e que é celebrado entre o comprador e o banco e em que este assume a posição de credor em relação àquele; um contrato de compra e venda, através do qual o comprador assume a posição de proprietário do imóvel.

O contrato de mútuo que pode ser efectuado por documento particular, com menor custo para o comprador, uma vez que é ele que suporta o custo financeiro da realização da escritura pública de compra e venda, estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída, o valor da taxa de juro, suas regras de indexação, o prazo de pagamento, etc. 

Imposto do Selo 

Aquando da realização da escritura pública de compra deverá pagar ao notário o Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço de transacção do imóvel e, no caso de recurso ao crédito, será debitado na conta à ordem pelo Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do crédito utilizado. 

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é anual, contitui receita dos munícipios onde se localizam, incide sobre o valor patrimonial tributário constante da matriz predial e é calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de 0,4% a 0,8% (prédios urbanos) ou de 0,2% a 0,5% (prédios urbanos avaliados pelas regras do Código do IMI).
No caso de o imóvel se destinar a habitação própria e permanente do agregado familiar ou a habitação para arrendamento, pode o novo proprietário, no prazo de 60 dias, a contar da data da realização da escritura pública de compra e venda, requerer no serviço de Finanças da área da situação do imóvel a isenção do pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI). 

Distrate de Hipoteca

Após a liquidação do empréstimo bancário, o banco deverá emitir um documento em que renuncia à hipoteca constituida a seu favor – distrate da hipoteca - e no qual declara liquidada a dívida. Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial para efeitos de se proceder ao cancelamento do registo hipotecário, deixando assim o banco de ter quaisquer direitos sobre o imóvel. 

Garantia

O imóvel está sujeito a um período de garantia de cinco anos de forma a responder por eventuais defeitos motivados por erros de construção ou de execução. A denúncia deverá ser formalizada pelo comprador junto do vendedor até um ano depois de conhecido o defeito.No caso de não haver acordo o comprador tem o prazo de um ano após a denúncia para propor acção judicial para reparação, substituição ou indemnização.

 

 

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Actualizado em 2014-08-19 | 1.5.16
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